Cómo declarar el alquiler en la Renta 2026: guía completa para inversores inmobiliarios

1. Qué son los rendimientos del capital inmobiliario

Los rendimientos del capital inmobiliario son los ingresos que obtiene una persona física por el arrendamiento de bienes inmuebles de su propiedad, cuando esta actividad no se desarrolla como actividad económica. Es el régimen que aplica a la mayoría de inversores inmobiliarios particulares en España.

Se incluyen los alquileres de vivienda habitual, locales comerciales, garajes, trasteros y plazas de aparcamiento arrendadas de forma independiente. Los alquileres turísticos con servicios propios de hostelería tributan como actividad económica en el IAE.

2. Cómo calcular el rendimiento neto

El rendimiento neto del capital inmobiliario se calcula así:

Los ingresos íntegros incluyen todas las cantidades que percibe el propietario del inquilino: renta mensual, cobros por servicios incluidos en el alquiler, y cualquier cantidad adicional pactada.

3. Gastos deducibles en el alquiler

Son deducibles todos los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler. La Agencia Tributaria acepta los siguientes:

Gasto	Deducible	Límite / condición
IBI y tasas municipales	100%	Del período arrendado
Intereses de hipoteca	100%	Solo intereses, no capital
Gastos de comunidad	100%	Cuota ordinaria y derramas
Seguros del inmueble	100%	Hogar, impago, responsabilidad civil
Reparaciones y conservación	100%	No mejoras ni ampliaciones
Honorarios de administración	100%	Agencia inmobiliaria, administrador
Suministros (si los paga el propietario)	100%	Agua, luz, gas
Amortización del inmueble	3% anual	Sobre valor de construcción (sin suelo)
Amortización del mobiliario	10% anual	Sobre valor de adquisición
Gastos de formalización del contrato	100%	Notaría, registro, gestoría

4. Cómo calcular la amortización del inmueble

La amortización es uno de los gastos deducibles más importantes y más olvidados por los inversores. La Agencia Tributaria permite deducir el 3% anual del mayor de dos valores:

• El coste de adquisición de la construcción (escritura − valor del suelo)
• El valor catastral de la construcción (excluido el valor del suelo del recibo del IBI)

Según datos de la AEAT, la amortización es el gasto deducible que con mayor frecuencia olvidan declarar los propietarios de inmuebles en alquiler, lo que supone pagar impuestos de más en la mayoría de casos.

5. Reducciones aplicables en 2026

La Ley de Vivienda de 2023 modificó las reducciones aplicables a los rendimientos del capital inmobiliario por arrendamiento de vivienda habitual. En 2026 se aplican los siguientes tramos:

Reducción	Condición
50%	Reducción general para nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual
60%	Si el inmueble ha sido rehabilitado en los 2 años anteriores al arrendamiento
70%	Arrendamiento a jóvenes de 18-35 años, o en zonas tensionadas con reducción de renta respecto al contrato anterior
90%	Arrendamiento en zona tensionada declarada por la CCAA con reducción de renta superior al 5% respecto al contrato anterior

6. Casillas de Renta Web para el alquiler

Los rendimientos del capital inmobiliario se declaran en el Anexo B de Renta Web. Las casillas principales son:

Casilla	Concepto
0102	Rendimientos íntegros del alquiler (ingresos brutos)
0107	Intereses de capitales ajenos (hipoteca)
0109	IBI y tasas municipales
0111	Seguros del inmueble
0113	Gastos de reparación y conservación
0115	Servicios y suministros
0117	Amortización del inmueble y mobiliario
0118	Resto de gastos deducibles
0120	Rendimiento neto (calculado automáticamente)

7. Paso a paso: cómo declararlo en Renta Web

Sigue estos pasos para declarar correctamente los rendimientos del capital inmobiliario:

• 1
  Accede a Renta Web y localiza el Anexo B

  Desde la web de la AEAT, entra en tu borrador. En el menú lateral busca "Rendimientos del capital inmobiliario" (Anexo B).

• 2
  Añade cada inmueble por separado

  Declara cada propiedad arrendada de forma independiente con sus datos catastrales, ingresos y gastos propios.

• 3
  Introduce los ingresos íntegros (casilla 0102)

  Suma todas las rentas cobradas durante el año para ese inmueble. Si el alquiler no cubrió todo el año, declara solo el período arrendado.

• 4
  Introduce los gastos deducibles en sus casillas

  Introduce cada tipo de gasto en su casilla correspondiente. Ten los justificantes a mano; la AEAT puede solicitarlos.

• 5
  Verifica el rendimiento neto y la reducción aplicada

  Renta Web calculará automáticamente el rendimiento neto y aplicará la reducción que corresponda según el tipo de contrato.

• 6
  Repite el proceso para cada propiedad arrendada

  Si tienes varias propiedades, añade una por una. Cada una tiene su propio bloque de ingresos y gastos.

8. Errores más comunes al declarar el alquiler

• No declarar la amortización. Es el error más frecuente. Representa entre 1.500 € y 5.000 € de gasto no declarado en la mayoría de inmuebles.
• Deducir el capital de la hipoteca. Solo son deducibles los intereses, no las cuotas de amortización del capital.
• Aplicar la reducción a contratos no habituales. La reducción solo aplica cuando el inmueble es arrendado como vivienda habitual del inquilino, no a pisos turísticos ni locales.
• No prorratear cuando el piso no estuvo arrendado todo el año. Los gastos y la renta imputada deben calcularse en proporción a los días del año en cada situación.
• Confundir reparación con mejora. Las reparaciones son deducibles al 100% ese año; las mejoras van a amortización y se deducen en varios años.
• Olvidar la renta imputada de inmuebles vacíos. Los inmuebles sin arrendar (excepto la vivienda habitual) generan una imputación del 1,1% o 2% del valor catastral aunque no generen ingresos reales.

9. Preguntas frecuentes

¿Qué reducción se aplica al alquiler de vivienda habitual en 2026?

La reducción general es del 50% sobre el rendimiento neto positivo. Puede ser del 60% si se realizaron mejoras energéticas, del 70% para inquilinos menores de 35 años o en zonas tensionadas con renta reducida, y del 90% para alquileres a jóvenes en zonas tensionadas con disminución de renta superior al 5% respecto al contrato anterior.

¿Qué pasa si el alquiler no cubre los gastos?

Si el rendimiento neto es negativo (gastos superiores a ingresos), ese saldo negativo solo puede compensarse con rendimientos positivos del capital inmobiliario del mismo ejercicio o de los cuatro años siguientes. No puede compensarse con rendimientos del trabajo ni con ganancias patrimoniales.

¿Cómo se calcula la amortización de un inmueble en alquiler?

La amortización anual del inmueble es el 3% del mayor entre el valor catastral de construcción (excluido el suelo) y el coste de adquisición de la construcción. El suelo no se amortiza, por lo que hay que separarlo del valor total del inmueble.

¿Hay que declarar el alquiler aunque el inquilino no haya pagado?

Solo se declaran las rentas efectivamente cobradas. Si el inquilino no paga, esas rentas no se declaran como ingreso, pero tampoco se puede deducir la renta impagada. Existe la posibilidad de deducir los gastos de cobro y la deuda incobrable si se cumplen determinados requisitos formales.

¿Puedo deducir los gastos del período en que el piso estuvo vacío?

No. Los gastos solo son deducibles en la proporción que corresponde al período en que el inmueble estuvo arrendado. Durante los períodos en que el inmueble estuvo vacío o a disposición del propietario, los gastos no son deducibles y procede la imputación de renta.